L’amministratore condominiale e le agenzie immobiliari sono le figure chiave per chi intende vendere, comprare o affittare un appartamento.
L’agenzia immobiliare e l’amministratore condominiale sono due figure estremamente importanti per i condomini, hanno mansioni ben distinte ma entrambi intervengono in caso di acquisto, vendita o di locazione di un appartamento in condominio. L’agente immobiliare è colui che si incarica, durante la compravendita di un appartamento o di un immobile, di gestire i contatti fra i possibili acquirenti o locatari e i proprietari. Chi svolge questa mansione si occupa di mostrare l’appartamento a chi ne fa richiesta e illustrarne le caratteristiche. Fra i suoi compiti vi sono anche la pubblicizzazione dell’offerta di vendita o locazione della casa, attraverso la sua agenzia o online, e il disbrigo di tutte le pratiche burocratiche. L’agente immobiliare redige e gestisce l’atto di vendita o di affitto degli immobili a lui affidati e si occupa della burocrazia relativa. Una volta conclusa la vendita o siglata la locazione dell’appartamento il ruolo dell’agente immobiliare è finito. Il suo compenso in genere è calcolato in base al prezzo pagato per la vendita o per la locazione dell’immobile di cui si è occupato e suddiviso in parti uguali fra venditore e acquirente.
Fra il venditore e l’agente si stipula un contratto che prevede l’incarico di vendere l’appartamento. Questo ha in genere una durata di 3 mesi, ma può essere rinnovato più volte. Il venditore può concedere l’esclusiva ad un’unica agenzia immobiliare oppure utilizzarne diverse, in modo da avere più probabilità di vendere. L’agente seleziona le proposte, fra le case in vendita, che più si addicono alle esigenze del potenziale acquirente, illustrandone vantaggi ed eventuali problemi. Quindi si incarica, in molti casi, di mostrare gli appartamenti selezionati, su mandato dei proprietari.
L’amministratore condominiale ha invece un ruolo più complesso e continuativo nel tempo. I suoi compiti comprendono infatti la gestione e l’amministrazione di tutte le parti in comune all’interno di un condominio. Come rappresentante dei condomini si occupa sia della manutenzione ordinaria, ad esempio le pulizie delle scale e dell’eventuale giardino, sia straordinaria, come lavori che coinvolgono le parti comuni dell’immobile. Questo ruolo può essere ricoperto sia da un condomino volenteroso, che decida liberamente di accollarsi questi oneri, sia da professionisti o da veri e propri studi. Nei casi di condomini piccoli che abbiano meno di 9 condomini, indipendentemente dalle quote di millesimi possedute, la nomina di un amministratore non è obbligatoria. L’amministratore condominiale è nominato liberamente dall’assemblea. Eventuali amministratori nominati dal costruttore possono essere sostituito in qualsiasi momento con uno nominato dall’assemblea.
I compiti dell’amministratore condominiale comprendono la gestione delle parti comuni e l’erogazione delle spese relative al mantenimento dei servizi comuni, come ad esempio l’ascensore o il giardino. E’ compito poi dell’amministratore stesso riscuotere le somme dovute dai singoli condomini. Queste ultime, insieme a tutte le entrate e le spese, compariranno nei consuntivi che l’amministratore dovrà presentare per giustificare il suo operato nei confronti dei condomini e soprattutto dell’assemblea di condominio.
L’amministratore deve anche rispettare le decisioni dell’assemblea condominiale. Questo è il vero organo deliberativo a cui tutti condomini sono tenuti a partecipare per far valere il loro parere su tutti gli argomenti che riguardano lo stabile nel suo insieme o le parti comuni. L’amministratore deve sottostare alle decisioni dell’assemblea, anche se il suo parere è differente o contrario. La mancata attuazione delle delibere dell’assemblea, è una grave irregolarità che può anche portare alla revoca dell’amministratore. Quest’ultimo è anche il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio, approvato dall’assemblea, ed è suo compito richiamare i condomini irrispettosi o quelli morosi, anche per vie legali. L’amministratore deve agire contro il parere dell’assemblea solo in caso che le deliberazioni siano illegali o non legittime. Compito dell’amministratore, oltre alla gestione finanziaria del condominio, è anche il disbrigo di tutti gli obblighi fiscali nei confronti dell’Agenzia delle Entrate e di eventuali dipendenti del condominio, come portieri o manutentori direttamente assunti.
L’ amministratore di condominio può agire occasionalmente anche come agente immobiliare, ad esempio incaricandosi di gestire la compravendita o la locazione di un appartamento di un condominio da lui amministrato. In questo caso gli acquirenti potranno avere direttamente da lui tutte le informazioni sul condominio che il venditore deve necessariamente produrre, ad esempio le certificazioni obbligatorie per legge come l’agibilità e il certificato di prevenzione incendi. L’anagrafe condominiale è un documento molto importante, redatto dall’amministratore e di cui tutti i condomini devono ricevere una copia. Chi sta valutando l’acquisto di un appartamento può richiederne una copia, oppure può voler sapere se ci sono lavori di manutenzione straordinaria particolarmente onerosi programmati o da sostenere nel prossimo futuro. Una volta acquistato l’appartamento infatti il nuovo proprietario dovrà versare la sua parte per lo svolgimento di questi lavori.
(Art. tratto da pgcasa.it)